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Le renouvellement du bail commercial est un sujet complexe et souvent source de litiges entre les parties. L’article L145-21 du Code de commerce prévoit notamment que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsque la modification substantielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus d’un tiers de la valeur locative. Dans cet article, nous vous proposons d’analyser l’interprétation jurisprudentielle de cette disposition et ses conséquences pour les parties au contrat de bail.
Le cadre légal : l’article L145-21 du Code de commerce
L’article L145-21 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial lorsque la modification substantielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus d’un tiers de la valeur locative. Cette disposition vise à protéger le bailleur contre les conséquences économiques négatives liées à l’évolution du contexte local.
La notion de « modification substantielle des facteurs locaux de commercialité » recouvre l’ensemble des éléments qui influencent la valeur locative d’un local et qui sont susceptibles d’évoluer au cours du temps. Il peut s’agir, par exemple, des infrastructures routières ou des transports en commun, des équipements publics, ou encore des caractéristiques socio-économiques du quartier dans lequel se situe le local.
L’interprétation jurisprudentielle de l’article L145-21 du Code de commerce
La jurisprudence a précisé les conditions d’application de l’article L145-21 du Code de commerce et les critères permettant de caractériser la modification substantielle des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation a notamment affirmé que cette modification doit être appréciée par rapport aux facteurs existants au moment de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 19 janvier 2011, n° 09-72.299).
En outre, la jurisprudence exige que la modification substantielle des facteurs locaux de commercialité soit à l’origine d’une variation de plus d’un tiers de la valeur locative. Cette condition est appréciée in concreto, c’est-à-dire au regard des circonstances particulières de chaque affaire. Il appartient au bailleur qui entend se prévaloir de l’article L145-21 du Code de commerce de rapporter la preuve des éléments constitutifs du refus légitime.
Les conséquences pour les parties au contrat de bail
Si le bailleur parvient à démontrer l’existence d’une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus d’un tiers de la valeur locative, il peut refuser légitimement le renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, le preneur ne bénéficie pas du droit au renouvellement et ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.
Il est essentiel de souligner que le refus de renouvellement doit être notifié au locataire par acte extrajudiciaire (signification d’huissier) dans les délais légaux, soit au moins six mois avant l’échéance du bail. A défaut, le bailleur sera réputé avoir accepté le renouvellement aux conditions antérieures du bail.
Conseils pratiques pour les parties au contrat de bail
Afin d’éviter les litiges relatifs à l’interprétation de l’article L145-21 du Code de commerce, il est recommandé aux parties de se faire assister par un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux. Celui-ci pourra les conseiller sur leurs droits et obligations respectifs et les aider à constituer un dossier solide en cas de contentieux.
Il est également important pour le bailleur d’être vigilant quant aux délais légaux de notification du refus de renouvellement. Le non-respect de ces délais peut entraîner l’irrecevabilité de la demande et priver le bailleur du bénéfice des dispositions protectrices prévues par l’article L145-21 du Code de commerce.
Côté locataire, il est essentiel d’être attentif aux évolutions locales susceptibles d’affecter la valeur locative et d’en tenir compte lors des négociations sur le renouvellement du bail. En cas de désaccord avec le bailleur, il convient également de se rapprocher rapidement d’un avocat afin d’étudier les voies de recours possibles.
Le renouvellement du bail commercial en cas de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité est un sujet complexe, qui nécessite une connaissance approfondie du droit des baux commerciaux et de la jurisprudence applicable. L’assistance d’un avocat spécialisé est donc vivement recommandée pour prévenir les litiges et défendre au mieux les intérêts des parties.
