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Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes, tout en offrant des garanties intéressantes pour les propriétaires. Dans cet article, nous nous intéressons plus particulièrement aux protections dont bénéficient les propriétaires en termes de dégradations causées par les locataires au sein d’un BRS. Comment sont encadrées ces situations et quelles sont les recours possibles ?
Le bail réel solidaire : présentation et principes
Le bail réel solidaire est un dispositif créé par la loi ALUR en 2014, dont l’objectif principal est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Concrètement, il s’agit d’un mécanisme qui dissocie le foncier du bâti : l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit.
Dans le cadre d’un BRS, le terrain est détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une structure publique ou para-publique. Le propriétaire signe alors un bail emphytéotique avec cet OFS, d’une durée minimale de 18 ans et pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail prévoit notamment des conditions spécifiques en matière de revente, de loyers et de transmission du logement.
L’une des particularités du BRS est que le logement doit être destiné à la résidence principale du propriétaire ou de son locataire. Ainsi, il ne peut pas être utilisé comme résidence secondaire ou pour réaliser un investissement locatif classique.
Les garanties offertes aux propriétaires en cas de dégradations causées par les locataires
En tant que propriétaire d’un logement en BRS, vous pouvez être amené à louer votre bien à un locataire. Dans ce cas, vous bénéficiez de certaines garanties pour vous protéger contre les éventuelles dégradations causées par ce dernier.
La rédaction du bail et l’état des lieux
Tout d’abord, il est essentiel de bien rédiger le bail et d’établir un état des lieux précis lors de l’entrée du locataire dans le logement. Ces documents permettront de déterminer clairement les responsabilités de chacun en cas de litige ultérieur concernant d’éventuelles dégradations.
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel (agent immobilier, huissier) pour la rédaction du bail et/ou la réalisation de l’état des lieux, afin de bénéficier d’une expertise et d’un regard extérieur sur ces aspects cruciaux.
Le dépôt de garantie
Lorsqu’un locataire entre dans un logement en BRS, il doit verser un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges. Ce dépôt a pour objectif de couvrir les éventuelles dégradations causées par le locataire durant la location.
En cas de dégradation constatée lors de l’état des lieux de sortie, vous pourrez conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais engendrés par ces dégradations. Toutefois, si le montant du dépôt ne suffit pas à couvrir l’ensemble des frais, vous devrez engager une procédure pour récupérer le solde auprès du locataire.
Les recours en cas de dégradations non couvertes par le dépôt de garantie
Si le montant des dégradations causées par le locataire dépasse celui du dépôt de garantie, vous disposez de plusieurs recours :
- Mettre en demeure votre locataire de réparer les dégradations ou d’indemniser les préjudices subis.
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une résolution amiable du litige.
- Saisir le tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal judiciaire) pour obtenir une condamnation du locataire à réparer les dégradations ou à indemniser vos préjudices.
Résumé et conclusion
Le bail réel solidaire offre ainsi aux propriétaires des garanties intéressantes en termes de protection contre les dégradations causées par les locataires. En veillant à bien rédiger le bail et l’état des lieux, en demandant un dépôt de garantie et en ayant recours aux différentes procédures en cas de litige, vous pourrez préserver au mieux votre patrimoine immobilier tout en participant à l’effort collectif pour favoriser l’accès à la propriété aux ménages modestes.
