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Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local est une question cruciale pour les commerçants et les propriétaires d’immeubles. La loi française prévoit un ensemble de règles encadrant cette situation, notamment à travers l’article L145-28 du Code de commerce. Cet article vise à garantir la protection des intérêts du locataire tout en assurant le respect des droits du propriétaire. Dans cet article, nous allons analyser les dispositions légales applicables et leur impact sur les parties concernées.
Les principes généraux du droit de préemption
Le droit de préemption est un mécanisme juridique permettant à une personne d’acquérir un bien immobilier en priorité par rapport à d’autres acheteurs potentiels. En matière de baux commerciaux, ce droit est accordé au locataire lorsque le propriétaire souhaite vendre son local commercial. Ainsi, avant de céder son bien à un tiers, le propriétaire doit informer le locataire de son intention et lui donner la possibilité de formuler une offre d’achat.
L’article L145-28 du Code de commerce énonce les conditions dans lesquelles ce droit s’applique :
« En cas de vente du local commercial ou artisanal loué, le propriétaire est tenu, sauf exceptions prévues au présent chapitre, d’en faire connaître au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les conditions et le prix qu’il en demande. Le locataire a deux mois à compter de la signification qui lui est faite pour faire connaître au propriétaire s’il entend user de son droit de préférence aux conditions et prix que celui-ci lui a notifiés. Si, dans ce délai, le locataire fait connaître au propriétaire qu’il accepte le prix et les conditions qui lui ont été notifiés, il dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette acceptation pour réaliser la vente et payer le prix. »
Cette disposition légale vise donc à protéger les intérêts du locataire en lui donnant la possibilité d’acquérir le local commercial qu’il occupe avant tout autre acquéreur éventuel.
Les modalités d’exercice du droit de préemption
Pour exercer son droit de préemption, le locataire doit respecter plusieurs étapes :
- La notification par le propriétaire : Le point de départ du droit de préemption est la notification par le propriétaire au locataire des conditions et du prix qu’il demande pour la vente du local. Cette notification doit être effectuée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
- La réponse du locataire : Une fois informé, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître au propriétaire s’il entend exercer son droit de préemption aux conditions indiquées. Si le locataire ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption.
- La réalisation de la vente : Si le locataire accepte les conditions et le prix proposés, il dispose alors d’un nouveau délai de deux mois pour réaliser la vente et payer le prix. En cas de non-respect de ce délai, le droit de préemption devient caduc.
Les exceptions au droit de préemption
L’article L145-28 du Code de commerce prévoit certaines exceptions au droit de préemption du locataire. En effet, le propriétaire n’est pas tenu d’informer le locataire dans les cas suivants :
- la vente porte sur un ensemble d’immeubles ou sur plusieurs locaux commerciaux situés dans un même ensemble immobilier ;
- la vente est réalisée au profit d’un conjoint, d’un ascendant ou d’un descendant du propriétaire ;
- la vente est effectuée dans le cadre d’une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) ;
- le local commercial fait l’objet d’une expropriation.
Dans ces situations, le locataire ne bénéficie donc pas du droit de préemption et ne peut pas s’opposer à la vente du local commercial à un tiers.
Les conséquences du non-respect du droit de préemption
En cas de violation des dispositions légales relatives au droit de préemption par le propriétaire ou l’acquéreur, le locataire peut demander la nullité de la vente devant les tribunaux. Toutefois, cette action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la publication de la vente au service de la publicité foncière.
Si la nullité est prononcée, le locataire bénéficie d’un nouveau délai de deux mois pour exercer son droit de préemption et réaliser la vente aux conditions initialement proposées par le propriétaire. Il est à noter que l’acquéreur évincé peut également demander réparation du préjudice subi du fait du non-respect des règles applicables au droit de préemption.
En conclusion, l’article L145-28 du Code de commerce institue un mécanisme protecteur pour les locataires commerciaux en leur accordant un droit de préemption en cas de vente du local qu’ils occupent. Ce dispositif juridique permet ainsi d’assurer une certaine stabilité pour les commerçants et artisans tout en préservant les intérêts des propriétaires. Toutefois, il convient de veiller au respect scrupuleux des dispositions légales encadrant ce droit afin d’éviter tout litige susceptible d’entraîner la nullité de la vente et des conséquences dommageables pour les parties concernées.
