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Le bail commercial est un contrat qui lie un propriétaire à un locataire pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Ce contrat est encadré par des règles spécifiques, notamment en ce qui concerne le paiement des charges et taxes. L’article L145-32 du Code de commerce énonce les dispositions relatives à cette question cruciale pour les parties prenantes. Dans cet article, nous allons analyser en profondeur cet article, ainsi que les implications juridiques qu’il entraîne pour les baux commerciaux.
Les dispositions de l’article L145-32 du Code de commerce
L’article L145-32 du Code de commerce dispose que « Le bailleur est tenu d’établir un état prévisionnel des dépenses de charges récupérables et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans l’année à venir. Ces documents sont communiqués au preneur avec le décompte des charges et travaux réalisés l’année précédente ». En d’autres termes, il s’agit pour le bailleur de fournir au locataire une estimation des charges et taxes dont il devra s’acquitter, ainsi que des travaux à réaliser sur le bien loué.
Cette obligation a pour objectif d’informer le locataire sur les dépenses auxquelles il sera confronté tout au long du bail, afin qu’il puisse anticiper et budgétiser ces coûts. Le bailleur doit ainsi fournir un décompte précis des charges et taxes, en distinguant celles qui sont récupérables sur le locataire de celles qui restent à sa charge.
Les charges et taxes récupérables sur le locataire
Les charges et taxes récupérables sont celles que le bailleur peut répercuter sur le locataire, sous réserve qu’elles soient mentionnées dans le bail. Il s’agit généralement des dépenses liées à l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien loué, ainsi que des taxes et impôts afférents à ce bien.
Certaines charges ne peuvent toutefois pas être récupérées sur le locataire, comme les dépenses liées à la gestion du bien par le bailleur (frais de gérance, honoraires d’agence…), les dépenses d’amélioration non prévues au contrat ou encore les frais de procédure en cas de litige entre les parties.
Il est important de préciser que les charges et taxes récupérables doivent être clairement identifiées dans le bail commercial. A défaut, elles seront considérées comme non récupérables et resteront donc à la charge du bailleur. De plus, les parties peuvent librement convenir de la répartition des charges entre elles, sous réserve qu’elle ne soit pas abusive en défaveur du locataire.
L’état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur
L’article L145-32 du Code de commerce impose également au bailleur d’établir un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans l’année à venir. Cet état doit être communiqué au locataire en même temps que le décompte des charges et travaux réalisés l’année précédente.
Cette obligation vise à informer le locataire sur les futurs travaux qui pourraient impacter son activité commerciale, ainsi que sur leur coût éventuel. Il est donc essentiel pour le bailleur de prévoir avec précision les travaux qu’il compte entreprendre et de les notifier au locataire, afin d’éviter tout litige ultérieur.
Il convient toutefois de souligner que cette obligation ne concerne que les travaux envisagés par le bailleur et non ceux qui seraient imposés par des normes légales ou réglementaires. Dans ce dernier cas, il appartient au bailleur d’informer le locataire des travaux à réaliser, mais il n’est pas tenu de fournir un état prévisionnel.
Les sanctions en cas de manquement à l’article L145-32 du Code de commerce
En cas de manquement aux obligations prévues par l’article L145-32 du Code de commerce, le bailleur peut être sanctionné par la nullité du bail commercial, si ce manquement est considéré comme une clause abusive au détriment du locataire. Cette nullité entraîne alors la résiliation du contrat et peut donner lieu à des dommages-intérêts au profit du locataire.
Par ailleurs, le non-respect de ces obligations peut également avoir pour conséquence la non-récupérabilité des charges et taxes sur le locataire. En effet, si le bailleur ne fournit pas les documents requis ou s’il omet certaines charges et taxes dans ces documents, il ne pourra pas les répercuter sur le locataire.
En conclusion, l’article L145-32 du Code de commerce impose au bailleur de fournir un état prévisionnel des charges récupérables et des travaux envisagés, afin d’informer le locataire sur les dépenses auxquelles il sera confronté. Cette obligation est essentielle pour garantir la transparence et la sécurité juridique des relations entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail commercial. Les parties doivent donc veiller à respecter scrupuleusement ces dispositions, sous peine de sanction.
