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Le secteur immobilier commercial est en constante évolution et nécessite une compréhension approfondie des réglementations en vigueur. Parmi ces réglementations, l’article L145-34 du Code de commerce et l’application de la TVA sur les loyers commerciaux sont des éléments clés à maîtriser pour les acteurs du marché. Dans cet article, nous vous proposons un éclairage sur ces deux aspects essentiels.
L’article L145-34 du Code de commerce : un encadrement des révisions du loyer commercial
L’article L145-34 du Code de commerce a pour objectif d’encadrer la révision des loyers commerciaux en fixant les modalités de cette révision. Il s’applique aux baux commerciaux, c’est-à-dire aux contrats de location concernant les locaux dans lesquels sont exercées des activités commerciales, artisanales ou industrielles.
Cet article prévoit que la révision du loyer ne peut intervenir qu’à l’expiration d’une période triennale, soit tous les trois ans. Cette révision doit être effectuée à la demande de l’une des parties (bailleur ou preneur) et doit respecter certaines conditions pour être valable. Le loyer révisé doit ainsi correspondre à la valeur locative, c’est-à-dire au prix pratiqué sur le marché pour des locaux similaires.
Afin de déterminer cette valeur locative, plusieurs critères doivent être pris en compte, tels que la situation géographique du local, la destination des lieux, les caractéristiques du local ou encore la durée du bail. Cette évaluation peut s’avérer complexe et nécessiter l’intervention d’un expert pour fixer le loyer révisé de manière objective.
L’application de la TVA sur les loyers commerciaux : une possibilité offerte aux bailleurs
En matière de location immobilière, la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) n’est pas systématiquement applicable. En effet, selon le principe de l’exonération de droit commun prévu par l’article 261 D du Code général des impôts, les locations immobilières sont exonérées de TVA. Toutefois, il existe certaines exceptions à ce principe, notamment pour les loyers commerciaux.
Ainsi, les bailleurs ont la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA des loyers perçus dans le cadre d’un bail commercial. Cette option présente plusieurs avantages pour le bailleur :
- Elle permet au bailleur de récupérer la TVA déductible sur les dépenses liées au bien loué (travaux, entretien…).
- Elle permet également d’éviter un éventuel assujettissement à la TVA des charges locatives récupérables auprès du preneur.
Toutefois, cette option doit être exercée avec prudence car elle entraîne également certaines conséquences pour le preneur :
- Le preneur doit être assujetti à la TVA et avoir un droit à déduction de la TVA sur les loyers versés.
- Le loyer est majoré de la TVA, ce qui peut entraîner une charge financière supplémentaire pour le preneur si ce dernier ne dispose pas d’un droit à déduction intégral.
Les conditions pour l’application de la TVA sur les loyers commerciaux
Pour que la TVA puisse être appliquée sur les loyers commerciaux, certaines conditions doivent être réunies :
- Le local doit être utilisé pour des activités économiques soumises à la TVA (activités commerciales, industrielles, artisanales ou professionnelles).
- Les parties doivent stipuler dans le contrat de bail leur volonté d’opter pour l’assujettissement à la TVA.
- L’option doit être notifiée au service des impôts compétent dans un délai de 30 jours suivant la signature du bail.
Il est important de noter que cette option s’applique pour toute la durée du bail et ne peut être révoquée qu’à l’échéance d’une période triennale, sous réserve du respect d’un préavis de six mois.
Conclusion
L’article L145-34 du Code de commerce et l’application de la TVA sur les loyers commerciaux sont des éléments incontournables pour les acteurs du marché immobilier commercial. La maîtrise de ces aspects réglementaires est essentielle pour assurer la sécurité juridique et financière des transactions locatives. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou du secteur immobilier pour appréhender au mieux ces enjeux.
En résumé, l’article L145-34 encadre la révision des loyers commerciaux tandis que l’application de la TVA sur ces loyers offre une possibilité aux bailleurs de récupérer la taxe déductible sur leurs dépenses liées au bien loué. Toutefois, cette option doit être exercée avec prudence et dans le respect des conditions prévues par la législation en vigueur.
