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Le monde des baux commerciaux peut parfois sembler complexe et difficile à appréhender, notamment pour les non-initiés. Parmi les nombreuses dispositions légales encadrant ce domaine, l’article L145-36 du Code de commerce est un élément clé à prendre en compte lorsqu’il s’agit de résoudre les litiges qui peuvent survenir entre bailleurs et locataires. Dans cet article, nous vous proposons d’explorer cette disposition légale sous différents angles, afin de mieux comprendre son rôle et son application dans le cadre du règlement des litiges en matière de baux commerciaux.
Qu’est-ce que l’article L145-36 du Code de commerce ?
L’article L145-36 du Code de commerce fait partie des dispositions légales régissant les baux commerciaux en France. Il concerne spécifiquement le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail et vise à protéger le locataire contre d’éventuelles hausses excessives de loyer.
Plus précisément, cet article dispose que le loyer du nouveau bail ne peut pas être supérieur à la valeur locative des lieux loués, majorée ou diminuée d’un montant correspondant à la moitié de la différence entre cette valeur locative et le loyer effectivement payé au cours de la période triennale précédente. En d’autres termes, il établit un plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, en fonction de la valeur locative et du loyer précédemment payé.
Quel est le rôle de l’article L145-36 dans le règlement des litiges ?
Le plafonnement du loyer prévu par l’article L145-36 peut être source de litiges entre bailleurs et locataires, notamment lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la valeur locative ou sur le montant du nouveau loyer. Dans ce contexte, cette disposition légale joue un rôle essentiel pour encadrer les négociations et assurer un traitement équitable des litiges.
Pour cela, l’article L145-36 prévoit plusieurs mécanismes permettant de résoudre les différends. Tout d’abord, en cas de désaccord sur la valeur locative, les parties peuvent recourir à une expertise amiable ou judiciaire. Si cette expertise ne permet pas de déterminer la valeur locative avec certitude, le juge peut alors fixer le loyer en tenant compte des éléments fournis par les parties et des usages locaux.
Ensuite, si le litige porte sur le montant du nouveau loyer plafonné, l’article L145-36 offre également des solutions. En effet, il autorise le juge à moduler le montant du plafonnement en fonction des circonstances particulières de l’affaire. Par exemple, si le bailleur a réalisé d’importants travaux qui ont permis d’améliorer significativement la valeur locative des lieux loués, il est possible que le juge décide d’augmenter le montant du plafonnement pour tenir compte de ces investissements.
Les limites et les exceptions à l’article L145-36
Il est important de noter que l’article L145-36 ne s’applique pas dans toutes les situations. En effet, certaines exceptions et limites sont prévues par la loi, afin de prendre en compte la diversité des cas de figure pouvant se présenter en matière de baux commerciaux.
Tout d’abord, l’article L145-36 ne s’applique pas aux baux dérogatoires, c’est-à-dire aux baux dont la durée est inférieure à 9 ans. De plus, il ne concerne pas les locaux monovalents, c’est-à-dire ceux qui sont spécifiquement aménagés pour une activité particulière et qui ne peuvent être utilisés pour une autre activité sans travaux importants. Dans ces cas, le plafonnement du loyer n’est pas obligatoire et les parties sont libres de fixer le montant du nouveau loyer lors du renouvellement du bail.
Enfin, il existe des situations particulières où le juge peut décider de déplafonner totalement ou partiellement le loyer lors du renouvellement du bail. Cela peut notamment être le cas lorsque des modifications importantes ont été apportées au voisinage des lieux loués et que celles-ci ont entraîné une augmentation significative de la valeur locative. Dans ces circonstances, le juge peut estimer qu’il serait injuste d’imposer un plafonnement strict au bailleur et autoriser une hausse plus importante du loyer.
En résumé, l’article L145-36 du Code de commerce est un dispositif essentiel pour encadrer les litiges relatifs au renouvellement des baux commerciaux et pour protéger les locataires contre des hausses excessives de loyer. Toutefois, il convient de souligner que cette disposition légale ne s’applique pas dans toutes les situations et comporte certaines exceptions et limites qui doivent être prises en compte lors de la résolution des litiges en matière de baux commerciaux.
