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Le monde du commerce est en constante évolution, et les loyers commerciaux sont au cœur de cette dynamique. La détermination du montant de ces loyers est un enjeu crucial pour les propriétaires et locataires d’espaces commerciaux. C’est dans ce contexte que l’article L145-37 du Code de commerce intervient, apportant un cadre légal précis pour la fixation des loyers commerciaux. Décryptage de cet article clé et de son impact sur le marché des baux commerciaux.
Comprendre l’article L145-37 du Code de commerce
L’article L145-37 du Code de commerce fait partie des dispositions légales régissant les baux commerciaux en France. Il vise à encadrer le processus de révision des loyers commerciaux, afin d’éviter les abus et les litiges entre locataires et bailleurs. Cet article prévoit notamment une limitation de la variation des loyers lors de leur renouvellement ou révision, en se basant sur l’évolution de l’indice trimestriel des loyers (ILC) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
Ainsi, selon l’article L145-37, la variation du loyer ne peut être supérieure à la variation qu’a connue cet indice au cours de la période écoulée depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Il s’agit donc d’une règle protectrice pour le locataire, qui évite les hausses de loyer démesurées et imprévues.
Les exceptions à la règle de plafonnement des loyers commerciaux
Toutefois, l’article L145-37 prévoit également des exceptions à cette règle de plafonnement des loyers commerciaux. Ainsi, le bailleur peut demander une déplafonnement du loyer dans certaines situations spécifiques, comme par exemple :
- Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou d’agrandissement des locaux loués durant la période écoulée depuis la dernière fixation du loyer ;
- Lorsque le locataire a bénéficié d’une clause de non-concurrence dans le cadre du bail ;
- Lorsque les parties ont conclu un accord exprès pour déroger au plafonnement ;
- En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Dans ces situations, le juge pourra fixer un nouveau loyer en tenant compte notamment de la valeur locative réelle du local et des conditions du marché. Il s’agit donc d’un équilibre entre la protection du locataire et les intérêts du bailleur.
La procédure de fixation du loyer commercial : étapes clés et acteurs concernés
La fixation du loyer commercial selon l’article L145-37 implique plusieurs étapes et acteurs :
- La demande de révision ou renouvellement du loyer : le locataire ou le bailleur peut initier la procédure en adressant une demande écrite à l’autre partie. Cette demande doit être faite au moins six mois avant l’échéance du bail ou de la période triennale en cours ;
- La négociation amiable : les parties disposent ensuite d’un délai de trois mois pour tenter de trouver un accord amiable sur le montant du nouveau loyer. Si un accord est trouvé, il sera formalisé dans un avenant au bail ;
- La saisine du juge : en cas d’échec des négociations amiables, l’une des parties peut saisir le juge des loyers commerciaux pour demander la fixation judiciaire du loyer. Le juge tiendra compte des éléments prévus par l’article L145-37 (évolution de l’ILC, exceptions au plafonnement, etc.) pour déterminer le montant du loyer ;
- L’expertise : si nécessaire, le juge peut désigner un expert pour évaluer la valeur locative réelle du local et les conditions du marché.
Ce processus permet ainsi de garantir une fixation juste et équitable des loyers commerciaux, en tenant compte à la fois des intérêts des locataires et des bailleurs.
Conclusion : l’article L145-37, un outil essentiel pour encadrer les loyers commerciaux
L’article L145-37 du Code de commerce offre un cadre légal précis et protecteur pour la détermination des loyers commerciaux. Il permet d’éviter les abus et les litiges en limitant les hausses de loyer, tout en offrant des exceptions pour tenir compte des situations spécifiques et des intérêts des bailleurs. La procédure de fixation du loyer, impliquant négociation amiable et intervention judiciaire si nécessaire, assure une solution équilibrée et adaptée aux conditions du marché.
En conclusion, l’article L145-37 est un éclairage indispensable pour comprendre le mécanisme de détermination des loyers commerciaux et les enjeux qui y sont liés. Que vous soyez locataire ou bailleur d’un local commercial, il est essentiel de connaître vos droits et obligations en matière de révision ou renouvellement du loyer, afin de garantir une relation contractuelle sereine et équitable.
