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Introduction aux aspects fiscaux de l’investissement immobilier locatif
L’investissement immobilier locatif est une excellente opportunité pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, il est crucial de bien comprendre et gérer les aspects fiscaux liés à ce type d’investissement. Dans cet article, nous aborderons différents éléments tels que la fiscalité des loyers perçus, les différents dispositifs de défiscalisation, ainsi que l’optimisation fiscale.
La fiscalité des loyers perçus
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-foncier : applicable si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges, quel que soit le montant réel de ces derniers.
- Le régime réel : obligatoire si les revenus fonciers dépassent 15 000 € ou sur option si le propriétaire estime que ses charges réelles sont supérieures à l’abattement de 30%. Dans ce cas, il peut déduire l’intégralité des dépenses engagées pour la gestion, l’entretien et la réparation du bien, ainsi que les intérêts d’emprunt.
Les dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs permettant de réduire ses impôts grâce à l’investissement immobilier locatif. Voici quelques exemples :
- La loi Pinel : elle offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien (dans la limite de 300 000 €), selon la durée de l’engagement.
- La loi Censi-Bouvard : ce dispositif concerne les investissements en résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient du logement (dans la limite de 300 000 €), étalée sur 9 ans.
- Le dispositif Malraux : il concerne les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Les travaux de restauration engagés permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% des dépenses engagées, dans la limite annuelle de 100 000 €.
L’optimisation fiscale
Il est possible d’optimiser la fiscalité de son investissement immobilier locatif en ayant recours à différentes stratégies :
- Le déficit foncier : lorsque les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers, le propriétaire se trouve en situation de déficit foncier. Ce dernier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- La société civile immobilière (SCI) : il s’agit d’une société permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) permet d’amortir le bien immobilier et ainsi de diminuer le résultat imposable. En revanche, la distribution des bénéfices sous forme de dividendes sera soumise à l’impôt sur le revenu du ou des associés.
- L’investissement dans l’immobilier ancien avec travaux : en réalisant des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien sur un bien immobilier ancien, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux tels que la réduction d’impôt Malraux ou encore la création d’un déficit foncier déductible du revenu global.
Les prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global des prélèvements sociaux est actuellement de 17,2%, incluant notamment la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et la contribution additionnelle au financement de la Sécurité sociale.
La fiscalité en cas de cession du bien immobilier
Lors de la vente d’un bien immobilier locatif, le propriétaire est susceptible d’être imposé sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%, soit une imposition globale de 36,2%. Toutefois, des abattements pour durée de détention sont appliqués, permettant une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et d’exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
Conclusion
Gérer les aspects fiscaux d’un investissement immobilier locatif peut sembler complexe. Toutefois, en étant bien informé et en ayant recours aux dispositifs adéquats, il est possible d’optimiser sa fiscalité et ainsi de profiter pleinement des avantages offerts par ce type d’investissement. Il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable pour choisir la meilleure stratégie en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs.
