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Dans le monde des affaires, la location d’un local commercial est une étape cruciale pour le développement d’une entreprise. L’article L145-40 du Code de commerce est un dispositif clé pour les entrepreneurs et les bailleurs qui souhaitent comprendre le renouvellement du bail en cas de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité. Cet article vous aidera à mieux appréhender cette notion importante et ses implications pour votre activité.
Qu’est-ce que l’article L145-40 ?
L’article L145-40 du Code de commerce concerne spécifiquement le renouvellement du bail d’un local commercial en cas de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité. Cette disposition vise à protéger les intérêts des preneurs (locataires) et des bailleurs (propriétaires) lorsque les conditions locales du marché évoluent significativement, impactant ainsi la valeur locative du bien.
Qu’est-ce qu’une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité ?
La notion de modification substantielle fait référence à un changement important et durable dans les conditions locales qui affectent directement la rentabilité d’un commerce. Ces modifications peuvent inclure :
- L’installation ou la fermeture d’une grande surface ou d’un centre commercial à proximité ;
- La création ou la suppression d’infrastructures de transport (routes, tramways, etc.) ;
- La transformation d’une zone résidentielle en zone commerciale, ou vice versa ;
- Des travaux publics majeurs, tels que la rénovation d’un quartier ou la construction d’un nouveau complexe immobilier.
Comment l’article L145-40 s’applique-t-il au renouvellement du bail ?
En cas de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité, le preneur et le bailleur doivent négocier un nouveau loyer lors du renouvellement du bail. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre quant au montant du nouveau loyer, elles peuvent saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier ressort, le tribunal judiciaire.
Lorsqu’il est saisi, le juge doit déterminer si la modification des facteurs locaux est bien substantielle et, si tel est le cas, fixer un nouveau loyer en tenant compte de ces changements. Il doit notamment se baser sur les éléments suivants :
- Les prix couramment pratiqués dans la même région pour des locaux similaires ;
- Le potentiel commercial du local considéré ;
- L’évolution des facteurs locaux de commercialité depuis la conclusion initiale du bail.
Quelles sont les conséquences pour les parties concernées ?
Pour les preneurs, l’article L145-40 peut permettre une réduction du loyer si les modifications substantielles des facteurs locaux de commercialité ont entraîné une baisse de la valeur locative du bien. À l’inverse, les bailleurs ont la possibilité d’augmenter le loyer si ces modifications ont eu un impact positif sur la rentabilité du local.
Il est essentiel pour les deux parties de bien documenter et suivre l’évolution des facteurs locaux de commercialité afin de disposer d’arguments solides lors des négociations ou d’une éventuelle procédure judiciaire. Des conseils juridiques spécialisés dans le domaine des baux commerciaux peuvent également être utiles pour garantir que vos droits soient préservés.
Conclusion
L’article L145-40 du Code de commerce offre une protection importante aux preneurs et bailleurs en cas de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité lors du renouvellement du bail d’un local commercial. Il est important de comprendre cette notion et ses implications pour anticiper les conséquences sur votre activité et préparer au mieux vos négociations avec votre cocontractant.
En résumé, cet article a abordé les points suivants :
- La définition et l’application de l’article L145-40 du Code de commerce ;
- Les critères permettant de déterminer une modification substantielle des facteurs locaux de commercialité ;
- La procédure à suivre en cas de désaccord entre preneur et bailleur lors du renouvellement du bail ;
- Les conséquences potentielles pour les parties concernées.
