Contenu de l'article
Nombreuses sont les causes de conflits entraînant des litiges en copropriété. Cela peut aller d’une simple dispute verbale, d’une contestation de décision en assemblée générale, du non-respect du règlement de copropriété, jusqu’à des charges impayées. Dans certains cas, il est envisageable de faire appel à un avocat et de faire recours à un tribunal de grande instance. Voici quelques idées pour gérer les litiges en copropriété.
Les différents types de litiges
Les litiges en copropriété peuvent concerner une ou plusieurs entités. Ici, les acteurs principaux sont le syndic et le syndicat de copropriétaires. Quelques types de litiges pouvant se produire en copropriété :
- Les troubles et les nuisances sonores émis par les résidents de la copropriété, les voisins de la même maison ou d’une copropriété adjacente
- Le non-respect de la vie en communauté se caractérisant par des usages abusifs démontrant des caractères dérangeants.
- Le va-et-vient des usagers non autorisés dans les parties communes de la copropriété.
- Le non-paiement des charges résultant de l’incapacité d’un copropriétaire.
- Les travaux d’un prestataire mal exécutés pouvant se retourner contre les commanditaires
La médiation, meilleure solution de gestion d’un litige
Étant la première solution de crise d’un litige, la médiation ne nécessite guère l’intervention d’un avocat. En effet, cette méthode peut résoudre un problème, tout en évitant de dépenser une somme énorme d’argent, de gaspiller du temps précieux et désamplifiera certainement le conflit existant.
Avant toute chose, l’un des rôles que doit endosser le syndic de copropriété est de prendre position en tant que premier médiateur entre les différents résidents, copropriétaires, gardiens, prestataires externes, personnels d’entretien, membres du conseil syndical … parmi lesquels peut émerger un conflit. Ainsi, il est judicieux dans un premier temps de se tourner vers celui-ci, car son intervention permettra de réguler et d’adoucir certains conflits jugés minimes, voire même de les régler, puisqu’il détient la compétence juridique indispensable pour faire respecter le règlement de copropriété.
L’importance de faire appel à un avocat
Le syndicat des copropriétaires devra choisir lui-même l’avocat pour que les intérêts des copropriétaires et non du syndic soient bien défendus. Bien entendu, il faut vérifier s’il s’agit d’un avocat personnel ou d’un avocat embouché à titre professionnel par le syndic, afin de s’assurer que celui-ci gèrera uniquement les questions relevant de la copropriété. Tout avocat a le devoir de se dessaisir d’un dossier dès lors qu’il observe l’éventualité que des intérêts soient en conflit entre les partis représentés.
Cela relève du fait que tous les avocats sans exception sont soumis à une règle de déontologie commune qui les oblige à avoir les mêmes objectifs : l’intérêt du ou des clients. L’existence d’un avocat spécialisé en copropriété est conseillée pour résoudre des conflits entre les copropriétaires, car la législation relative aux copropriétés est à la fois particulière que complexe.
Est-il possible de changer de syndic ?
Bien que changer de syndic puisse sembler complexe, c’est une démarche tout à fait envisageable, mais qui doit suivre un « protocole » précis et s’applique dans des conditions bien définies par la législation en vigueur. La première étape sera d’évaluer les candidats potentiels, d’analyser leurs contrats et de comparer les offres pour choisir le meilleur prestataire. Pour changer de syndic, il y a des modalités à suivre selon la situation de la copropriété et le type de remplacement souhaité. La révocation, la démission ou la carence du syndic sont des cas obligatoires de remplacement, tandis que le remplacement est facultatif lorsque le mandat du syndic arrive à échéance et qu’il est mis en concurrence. Avant de changer de syndic, il est important de comparer et d’analyser les contrats proposés, de recueillir des devis et de réaliser des visites de l’immeuble avec les candidats. Le Conseil Syndical peut assister les copropriétaires dans ces démarches et la loi impose à ce dernier de réaliser une mise en concurrence annuelle, sauf si l’assemblée en dispense. Enfin, il est essentiel de préparer l’assemblée générale afin de présenter le changement de syndic, de convoquer les propriétaires et de veiller à un déroulement adéquat de l’assemblée.
- Préparer l’assemblée générale afin de présenter le changement de syndic : Une fois que les devis ont été obtenus et que les visites ont été organisées, il est temps de préparer l’assemblée générale qui permettra de présenter le changement de syndic aux copropriétaires. Il est important de bien préparer cette étape pour éviter les erreurs qui pourraient compromettre le changement de syndic.
- Convoquer les propriétaires : La première étape consiste à convoquer les propriétaires. La convocation doit être envoyée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale. Elle doit mentionner l’ordre du jour, qui devra notamment comprendre la présentation des candidats ainsi que la proposition de résolution de changement de syndic.
- Le déroulement de l’assemblée générale : Lors de l’assemblée générale, on procède à la présentation des différents candidats, tout en mentionnant et les motivations pour lesquelles le syndic actuel doit être remplacé. Rappelons ici encore l’importance de faire un comparatif des différentes offres et des prestations des candidats.
- La prise de fonction du nouveau syndic : Une fois que la résolution de changement de syndic a été votée, il convient de faire signer le nouveau contrat par le syndic et le président du conseil syndical. Le nouveau syndic pourra ensuite prendre en main la gestion de la copropriété.