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Le partage des charges entre le bailleur et le locataire constitue un enjeu majeur dans les baux commerciaux. L’article L145-35 du Code de commerce encadre cette répartition, en précisant les charges et travaux qui peuvent être imputés aux locataires, ainsi que les modalités de leur prise en charge. Décryptons ensemble cet article afin de mieux comprendre les implications pour les parties concernées.
Les principales dispositions de l’article L145-35
L’article L145-35 du Code de commerce détermine la répartition des charges et travaux entre le bailleur et le locataire dans le cadre des baux commerciaux. Selon cet article, les charges, impôts, taxes et travaux relatifs à l’immeuble loué doivent être supportés par le locataire, sauf stipulation contraire du contrat de bail. Toutefois, certaines exceptions sont prévues par la loi :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien ou si elles concernent des éléments mobiliers.
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), sont à la charge du locataire uniquement s’ils ont pour assiette la valeur locative ou s’ils se rapportent directement au local occupé.
- Les travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la réglementation en vigueur sont à la charge du locataire, sauf si ces travaux sont d’un coût manifestement disproportionné au regard des avantages qui en résultent.
La notion de grosses réparations et les exceptions prévues par l’article L145-35
La notion de grosses réparations est définie par l’article 606 du Code civil, qui précise qu’elles concernent notamment « les murs, les pignons, les voûtes, les planchers, les gros œuvres et la toiture ». Ces réparations sont généralement à la charge du bailleur, sauf dans deux cas :
- Si elles résultent d’un défaut d’entretien de la part du locataire : dans ce cas, le locataire devra assumer les frais de réparation.
- Si elles concernent des éléments mobiliers : ces dépenses seront alors à la charge du locataire.
Ainsi, si un locataire néglige l’entretien d’un élément immobilier et que cela entraîne des grosses réparations, le bailleur pourra exiger que le locataire prenne en charge ces travaux. De même, si le locataire endommage un élément mobilier nécessitant des grosses réparations, il devra en assumer les frais.
Les travaux de mise en conformité et leur prise en charge par le locataire
L’article L145-35 prévoit que les travaux de mise en conformité avec la réglementation en vigueur sont à la charge du locataire, sauf si le coût de ces travaux est manifestement disproportionné par rapport aux avantages qui en résultent. Cette exception vise à éviter qu’un locataire ne soit contraint d’assumer des travaux dont le coût serait disproportionné au regard de l’amélioration apportée au local.
Ainsi, si un locataire doit effectuer des travaux de mise aux normes pour se conformer à une nouvelle réglementation, il devra en principe assumer les frais. Toutefois, si ces travaux représentent un coût très élevé par rapport aux bénéfices attendus, le locataire pourra demander au bailleur de contribuer à leur financement.
La répartition des charges et travaux dans le bail commercial : une négociation possible
Il est important de souligner que la répartition des charges et travaux entre le bailleur et le locataire peut être négociée lors de la conclusion du bail commercial. En effet, l’article L145-35 prévoit que cette répartition peut être modifiée par les parties contractantes. Ainsi, il est possible pour un bailleur et un locataire de décider ensemble d’une répartition différente des charges et travaux, en fonction de leurs intérêts respectifs.
En conclusion, l’article L145-35 du Code de commerce encadre la répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire dans les baux commerciaux, en prévoyant certaines exceptions et possibilités de négociation. Il est donc essentiel pour les parties concernées de bien connaître leurs droits et obligations en la matière, afin de conclure un bail commercial équilibré et adapté à leurs besoins.
