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La fixation du loyer commercial est un enjeu crucial pour les propriétaires et les locataires. En cas de désaccord, l’article L145-43 du Code de commerce prévoit une procédure spécifique permettant la fixation judiciaire du loyer. Cet article vous éclaire sur le fonctionnement et les implications de cette procédure.
Le cadre légal : l’article L145-43 du Code de commerce
L’article L145-43 du Code de commerce encadre la procédure à suivre lorsque le bailleur et le preneur ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le montant du loyer lors d’une révision ou d’un renouvellement de bail commercial. Il s’agit d’une disposition légale qui vise à protéger les deux parties et à éviter les conflits interminables.
En vertu de cet article, si un accord amiable n’est pas trouvé dans un délai de trois mois à compter des demandes respectives des parties, l’une ou l’autre peut saisir le juge des loyers commerciaux afin qu’il fixe le nouveau loyer. Cette saisine doit être effectuée par voie d’assignation devant le tribunal compétent.
La procédure judiciaire : étapes et acteurs
Dans le cadre de la procédure judiciaire prévue par l’article L145-43, plusieurs étapes clés sont à respecter. Tout d’abord, une assignation en fixation du loyer doit être délivrée par la partie la plus diligente à l’autre partie. Cette assignation contient les éléments essentiels de la demande (montant du loyer revendiqué, motifs de désaccord, etc.) et précise les délais et voies de recours possibles. Il convient de noter que l’assignation doit être signifiée par un huissier de justice.
Une fois l’assignation délivrée, le tribunal compétent est saisi et les parties sont invitées à comparaître à une audience. Lors de cette audience, elles peuvent se faire assister ou représenter par un avocat. Le juge des loyers commerciaux procède alors à un examen approfondi des arguments et pièces fournies par les deux parties.
En général, le juge s’appuie sur l’avis d’un expert judiciaire spécialisé en matière de loyers commerciaux pour éclairer sa décision. Cet expert est chargé d’examiner les éléments fournis par les parties et peut également procéder à des investigations supplémentaires (visite des lieux, analyse du marché local, etc.). Il rend ensuite un rapport au juge, qui prendra sa décision en tenant compte des conclusions de ce rapport.
Les critères pris en compte pour fixer le loyer
Le juge des loyers commerciaux dispose d’une certaine marge de manoeuvre pour fixer le montant du loyer en se basant sur différents critères prévus par la loi. Parmi ces critères figurent notamment :
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires (on parle de la « valeur locative ») ;
- La situation géographique du local commercial ;
- La destination et la superficie des lieux ;
- Les avantages et inconvénients de chaque local (aménagements, accessibilité, etc.) ;
- Les éventuelles clauses spécifiques du bail (durée, répartition des charges, etc.).
Ces critères, qui doivent être appréciés globalement et sans prédominance d’un élément sur un autre, permettent au juge de déterminer un loyer équilibré et conforme aux réalités économiques locales.
Prononcé du jugement et voies de recours
Après avoir pris connaissance de l’ensemble des éléments fournis par les parties et de l’avis de l’expert judiciaire, le juge rend son jugement fixant le montant du loyer. Ce jugement doit être motivé et préciser les raisons qui ont conduit à la fixation du loyer retenu.
Si l’une ou l’autre partie n’est pas satisfaite du montant fixé par le juge, elle dispose d’un délai pour exercer un recours devant la cour d’appel compétente. Ce recours doit être formé dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement.
En synthèse, la fixation judiciaire du loyer en cas de désaccord entre bailleur et preneur est une procédure encadrée par l’article L145-43 du Code de commerce et destinée à assurer un équilibre entre les parties. Cette procédure, bien que complexe, permet de résoudre les litiges en s’appuyant sur des critères objectifs et en confiant la décision finale à un juge spécialisé.
