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Introduction aux SCI et à leur fiscalité
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant de détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Les règles fiscales applicables aux SCI sont complexes et peuvent varier en fonction de la nature des revenus générés et des options choisies par les associés. Il est donc essentiel de bien comprendre ces règles pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Le régime fiscal de base : l’impôt sur le revenu (IR)
Par défaut, une SCI est soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposables entre les mains des associés proportionnellement à leurs parts dans la société. Ces bénéfices sont ensuite intégrés dans la déclaration de revenus des associés et soumis à l’IR selon leur tranche marginale d’imposition.
L’option pour le régime réel d’imposition
La SCI peut opter pour le régime réel d’imposition, qui permet une meilleure prise en compte des charges liées à l’exploitation du patrimoine immobilier. Ce régime est particulièrement intéressant pour les SCI détenant des biens immobiliers destinés à la location ou dont les charges sont importantes. Le régime réel permet notamment de déduire :
- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de gestion et d’administration,
- Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration,
- Les provisions pour charges de copropriété,
- Les amortissements des biens immobiliers.
Pour bénéficier du régime réel, la SCI doit en faire la demande auprès de l’administration fiscale lors de la déclaration de création ou dans les trois mois suivant le début de l’exercice comptable.
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si elle souhaite bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour certains types de revenus. Cette option est irrévocable et entraîne des conséquences importantes en matière de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. En effet, sous le régime de l’IS :
- La société est imposée sur ses bénéfices à un taux fixe,
- Les dividendes versés aux associés sont soumis à une double imposition (au niveau de la société puis entre les mains des associés),
- La plus-value en cas de cession des parts sociales est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers ou celui des plus-values professionnelles,
- La transmission du patrimoine immobilier peut être soumise à des droits d’enregistrement ou à l’impôt sur les plus-values.
La TVA sur les loyers et les opérations immobilières
Une SCI peut être assujettie à la TVA sur les loyers qu’elle perçoit si elle exerce une activité de location immobilière soumise à la TVA. Cela concerne principalement la location de locaux commerciaux ou professionnels équipés, ainsi que certaines opérations immobilières (construction, rénovation, etc.). La TVA doit être facturée au locataire et reversée à l’administration fiscale.
Les taxes locales liées à la détention d’un patrimoine immobilier
Une SCI doit s’acquitter de différentes taxes locales liées à la détention d’un patrimoine immobilier :
- La taxe foncière : due par le propriétaire du bien immobilier, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux d’imposition votés par les collectivités territoriales,
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : généralement incluse dans la taxe foncière, elle finance le service public d’élimination des déchets ménagers,
- La cotisation foncière des entreprises (CFE) : due par les sociétés exerçant une activité économique, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés pour l’activité et des taux votés par les collectivités territoriales.
Il est important de noter que certaines exonérations ou dégrèvements peuvent être accordés sous certaines conditions (par exemple, pour les jeunes entreprises innovantes ou les entreprises en difficulté).
La déclaration et le paiement des impôts
En tant que société civile, une SCI doit déclarer et payer ses impôts selon des modalités spécifiques :
- La déclaration de résultats : elle doit être souscrite chaque année auprès de l’administration fiscale et permet de déterminer le montant des bénéfices imposables,
- Les acomptes d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés : ils doivent être versés trimestriellement ou mensuellement selon les cas,
- Les obligations déclaratives liées à la TVA : elles peuvent être mensuelles, trimestrielles ou annuelles selon le régime d’imposition choisi,
- La déclaration et le paiement des taxes locales : elles doivent généralement être effectués au cours du dernier trimestre de chaque année.
Il est essentiel de respecter ces obligations fiscales afin d’éviter des sanctions telles que des pénalités de retard, des intérêts de retard ou des majorations.
