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Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier, la loi donne priorité à la collectivité locale concernée pour l’achat du bien. Quand bien même un tiers s’est manifesté pour acheter le bien en question, le droit de préemption oblige le propriétaire à le céder à sa collectivité si cette dernière souhaite l’acquérir. Cela étant dit, le droit de préemption s’applique uniquement sous certaines conditions et, en tant que vendeur, vous devez connaitre toutes les options qui s’offrent à vous.
Droit de préemption : comment ça marche ?
Par définition, le droit de préemption est un droit accordé à des personnes ou des entités qui deviennent prioritaires pour acquérir un bien mis en vente. Le droit de préemption peut être légal, ou contractuel. Celui qui bénéficie du droit de préemption peut se substituer à un acheteur s’il manifeste son intérêt pour le bien mis en vente et l’acquérir dans les mêmes conditions proposées par le vendeur.
Si un propriétaire souhaite vendre une maison ou un appartement en location, il doit en premier lieu informer son locataire de son intention et lui proposer d’acquérir le bien. Ce dernier disposera alors d’un délai de préemption durant laquelle il peut se décider à tout moment d’acheter le bien immobilier même si d’autres acheteurs ont déjà entamé les discussions avec le propriétaire.
On parle de droit de préemption urbain (DPU) si le bien immobilier se situe dans une zone au sein de laquelle la commune prévoit de réaliser des travaux pour l’intérêt général. Dans ce cas, c’est la commune qui bénéficie du droit de préemption. Le propriétaire est donc légalement obligé de proposer le bien à la commune en priorité.
Faites appel à un avocat pour éviter le droit de préemption
Ces obligations relatives au droit de préemption dans le cadre d’une vente immobilière peuvent être évitées selon le cas. Pour cela, il est préférable de solliciter les services d’un avocat et d’aller chez Ingelaere, par exemple, afin de bénéficier d’une haute expertise en droit public.
En effet, il n’est pas rare que les bénéficiaires du droit de préemption exploitent leur position pour acquérir les biens immobiliers à bas prix, notamment les communes. Certaines ont tendance à abuser du droit de préemption pour négocier, soi-disant au nom de l’intérêt général. Bien que le droit de préemption ne soit pas aussi agressif que l’expropriation, cette situation met souvent les propriétaires dans une position qui leur pousse à brader leur bien s’ils n’ont pas les moyens de se défendre. Il s’agit de l’une des raisons pour lesquelles il est nécessaire de faire appel à un avocat lors de la vente d’un bien immobilier.
Quels sont les biens soumis au droit de préemption ?
Le droit de préemption concerne les maisons, les immeubles et les terrains détenus par un particulier (personne physique) ou une entité (personne morale). Elle s’applique dans les zones préalablement définies par les communes via un document administratif. Après avoir défini une zone de préemption, la collectivité locale doit afficher la décision pendant 2 mois à la mairie et la communiquer dans la presse locale.
Pour être sûr que votre bien puisse ou non faire l’objet d’une préemption, le moyen le plus sur consiste à demander auprès de la commune, en adressant une simple lettre au service de l’urbanisme. S’il y a bien droit de préemption concernant un bien immobilier à vendre, il appartient au notaire de remplir une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et de l’adresser à la municipalité.
Ces zones sont éligibles au droit de préemption si et seulement si des projets d’intérêt général y sont prévus. Il peut s’agir de travaux d’aménagement d’espace vert, de création de logements sociaux, d’équipements collectifs, etc.
Exercez un recours contre le droit de préemption
Si dans le cadre d’une vente immobilière, la préemption manifestée par la commune n’est pas suffisamment motivée, c’est-à-dire si l’intérêt général n’est pas avéré, vous pouvez demander l’annulation du droit de préemption. Pour cela, vous pouvez saisir le Tribunal de grande instance afin d’exercer un recours. Le recours n’étant pas suspensif pour ce type de cas, il vous est possible de l’accompagner d’un référé de suspension. Une autre bonne raison de solliciter les services d’un avocat de droit public.
Vous disposez d’un délai de deux mois pour contester le droit de préemption, faute de quoi votre silence sera légalement considéré comme un accord.
Si la collectivité accepte les conditions que vous avez proposées, la vente doit être réalisée dans les 3 prochains mois. Néanmoins, si le prix proposé par l’acheteur est inférieur à l’offre initiale, vous avez le choix entre l’accepter, maintenir votre prix ou abandonner la vente. Si le propriétaire confirme son intention de vendre malgré l’absence d’accord avec la collectivité, le juge d’expropriation devra fixer un montant, cependant les deux parties peuvent le refuser. Dans la majorité des cas qui arrivent à ce stade, l’acheteur finit par acquérir le bien immobilier à bas prix.
Le droit de rétrocession
Les options qui s’offrent aux vendeurs immobiliers et leurs droits ne s’arrêtent pas au moment de la vente. Si après un délai de 6 mois à compter de la signature de contrat, le nouvel acquéreur du bien immobilier ne s’est pas acquitté de prix de la vente, le droit de rétrocession s’applique pour annuler le contrat et le bien redeviendra la propriété du vendeur.
En outre, vous disposez d’un droit de regard qui vous permet de contester la vente en préemption 5 ans après la transaction si vous constatez que le bien immobilier n’a pas été affecté à un usage prévu pour l’intérêt général. On parle alors de préemption illégale et, dans ce cas, la commune devra revendre le bien en le proposant en priorité à son ancien propriétaire. Elle devra alors vous adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Si la commune outrepasse cette obligation, vous pouvez intenter une action en justice pour dommages et intérêts au tribunal administratif.
Après la formulation de l’offre de rachat, vous disposez d’un délai de 2 mois pour l’accepter ou la refuser. Si vous avez des difficultés à trouver un accord, c’est le tribunal judiciaire compétent qui fixera le prix du bien. Une fois le nouveau prix de rachat déterminé, vous avez 3 mois pour vous manifester, faute de quoi votre silence pourra être légalement assimilé à un refus de l’offre.
