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Un bail emphytéotique constitue un type de contrat de location avec une durée très longue. En principe, il dure 99 ans, mais cela varie d’un pays à l’autre. Il donne au locataire le plein droit sur le bien immobilier. Très souvent, il s’agit d’un terrain rural qui nécessite une amélioration du fonds.
Le bail emphytéotique : ses caractéristiques
Le bail emphytéotique est reconnu pour sa longue durée. Pour la grande majorité des pays, la durée minimum est de 18 ans et le maximum 99 ans. À la suite de la signature du contrat, le locataire, que l’on appelle également l’emphytéote, peut profiter d’un droit réel. Cela consiste à la publicité foncière qui peut faire l’objet d’une hypothèque ou d’une saisie.
Par ailleurs, le bien immobilier concerné peut faire l’objet d’une sous-location par l’emphytéote. Parfois, cela peut nécessiter l’approbation du bailleur. À la fin du contrat d’un bail emphytéotique, toutes les améliorations effectuées par l’emphytéote restent la propriété exclusive du propriétaire. Cependant, il n’a pas l’obligation de payer une indemnité. De toute manière, cela varie en fonction des conditions que le contrat stipule, lors de la rédaction. Dans la grande majorité des cas, ce type bail est utilisé lors des activités rurales, sous forme des biens commerciaux ou industriels.
Le bail emphytéotique : la durée et l’objet
Au fil du temps, l’usage du bail emphytéotique ainsi que son objet ont connu une énorme progression. Dans le cadre de son application, il s’étend à plusieurs types de biens immobiliers. Désormais, il peut s’appliquer à un certain nombre de domaines, notamment administratifs, culturels, commerciaux, industriels, résidentiels et agricoles. De nos jours, l’emphytéose peut également faire l’objet des immeubles urbains pour des raisons industrielles, commerciales et résidentielles.
Le bail emphytéotique a la particularité d’être très long. En France, cette durée peut aller de 18 à 99 ans. Il s’agit d’un élément essentiel à stipuler, lors de la signature de son contrat. Par exemple, un bail de chasse a pour durée jusqu’à 99 ans. En revanche, pour la Belgique, la durée d’un tel contrat est comprise entre 27 et 99 ans. Quant à celui du Québec, elle est de 10 à 100 ans.
Les droits et les engagements des deux parties
Concernant le propriétaire, il doit respecter certaines obligations. Pourtant, la grande majorité des obligations et des droits concernent le locataire. Parfois, le propriétaire a le droit de réclamer la résiliation judiciaire du contrat, en vue de l’obtention du bien immobilier. Les deux principaux motifs sont le non-respect des conditions stipulées dans le contrat et les dommages sévères sur le bien. Cependant, toutes les améliorations apportées ou les nouvelles constructions réalisées par l’emphytéote demeurent la propriété du propriétaire. Si des conditions particulières se stipulent dans le contrat, le locataire pourra profiter d’une indemnité. De toute manière, le propriétaire a le droit de céder ses droits sur le bail emphytéotique. En général, les obligations du locataire sont :
- Le paiement régulier du loyer
- La préservation du bien, à l’exception d’une attente bilatérale
- Le paiement de la taxe foncière
- La réparation du bien immobilier en fonction des conditions du contrat
