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La cession du droit au bail est une initiative pouvant être prise par un locataire commercial qui souhaite partir. Il cède alors son droit à une tierce personne qui est reconnue comme étant cessionnaire. Cela n’implique pas un changement de contrat, mais uniquement de propriétaire du bail. La procédure peut se faire gratuitement et à titre onéreux.
Les conditions à respecter pour céder un droit au bail
Deux hypothèses peuvent pousser un propriétaire d’un bail à céder son droit. La première option est la vente isolée du droit au bail. Le locataire peut alors garder son fonds de commerce même en cédant son droit. L’acte concerne tout simplement le changement de preneur à bail, mais non de la signature d’un nouveau contrat.
Vient ensuite la cession du droit au bail en intégrant le fonds de commerce. Le bailleur n’a pas le droit de s’opposer à une telle décision même s’il le souhaite. Le fonds de commerce peut parfaitement perdre sa valeur en cas de changement de local après la cession.
Les clauses du contrat de cession de droit au bail
Les clauses suivantes doivent être inscrites dans un contrat de cession du droit au bail :
- L’agrément du propriétaire : le preneur doit obtenir l’aval du bailleur avant de passer à la cession. Le bailleur doit justifier sa décision au cas où il refuse l’opération.
- La forme de la cession : cette clause permet au bailleur délimiter les conditions relatives à la cession. Cela ne lui donne pas le droit d’interdire la cession.
- Le droit de préemption au profit du bailleur : le bailleur peut parfaitement se positionner en tant que candidat à la succession du vendeur de droits au bail. Cela est possible si la cession se fait à un certain prix.
Les effets d’une cession du droit au bail
Les effets d’une cession dépendent de la situation. L’absence d’un nouveau contrat implique que le repreneur prendra la place de son prédécesseur jusqu’à la fin du bail. Il se trouve alors relevé des droits ainsi que des obligations du cédant. Aucun déplafonnement du loyer ne peut pas non plus être appliqué.
Vient ensuite la solidarité du cédant surtout concernant les droits offerts à l’acquéreur. Ce dernier devient automatiquement titulaire de tous les droits ainsi que les obligations sur le bail commercial. Le cédant doit fournir des garanties à l’acheteur à condition qu’il ait la capacité de vendre son droit au bail. Une clause de solidarité peut être rajoutée dans le contrat de vente.
Les sanctions à prévoir en cas d’irrégularité
La loi prévoit diverses sanctions en cas d’irrégularité dans le contrat de vente de droit au bail. Une vente irrégulière implique alors une inopposabilité du processus. Cela peut par exemple concerner un non-respect des formalités de signification ou de notification. Une autre sanction possible est la résiliation complète du bail. Celle-ci est liée à un non-respect d’une clause résolutoire dans le contrat. La demande de résiliation peut se faire auprès d’un juge en cas de besoin. La dernière hypothèse est le refus de renouvellement du contrat par le bailleur quand celui-ci arrivera à son terme. Le propriétaire doit prouver les raisons qui le poussent à ne pas renouveler le contrat.