Le bail commercial suit un régime particulier

C’est une convention de location qui permet à un locataire titulaire d’un fonds de commerce d’exercer son activité commerciale dans les bâtiments dont est propriétaire son bailleur. Nous vous conseillons de faire un bail écrit par un acte sous seing privé ou une actée notariée. Et si vous rencontrez un problème, demandez l’aide d’un avocat spécialiste dans le domaine.

La durée légale

Selon la loi, le délai d’un bail commercial ne peut être inférieur à 9 ans. Mais d’un côté, le locataire a le droit de donner congé à son bailleur tous les 3 ans. Et de l’autre côté, le bailleur aussi peut donner congé au locataire au même moment, mais sous respect de certaines conditions c’est-à-dire pour des raisons bien précises comme la réalisation des travaux pour une activité de restauration immobilière ou la démolition de l’immeuble en question et autres. Les deux parties ont la possibilité de signer un bail dérogatoire avec une durée maximum de 24 mois. Ce type de bail a l’avantage d’éviter l’engagement de longue durée à l’égard du bailleur et du locataire, mais le problème ce qu’il ne vous permet pas de fidéliser les clients, car à l’arrivée du terme, il y a un risque de changement de local.

La fixation du loyer

En général, le montant du loyer initial est fixé librement par le bailleur en fonction de la valeur locative des bâtiments concernés c’est-à-dire l’environnement du local, le prix pratiqué dans le voisinage et autres. Le loyer du bail commercial peut être :

  • Revu tous les trois ans et doit convenir à la valeur locative du logement. Le bailleur doit notifier une requête de révision par acte d’huissier ou par lettre recommandée.
  • Révisé dans la mesure où le contrat conclu entre les deux parties a fixé une clause correspondante. Alors, la révision est faite automatiquement suivant un indice déterminé.
  • Augmenté pour un bail de neuf ans, au moment du renouvellement de celle-ci. Cette augmentation devra toujours correspondre à la valeur locative de l’immeuble.

Les conditions de renouvellement du bail

Le statut des baux commerciaux est très protecteur vis-à-vis du locataire. C’est pour cette raison que ce dernier bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail dans l’objectif de pérenniser son activité commerciale. Cela veut dire que le locataire dispose d’un droit au maintien dans les locaux à condition qu’il honore toutes les obligations de sa convention. Le renouvellement du bail peut revêtir de trois formes :

  • À l’initiative du bailleur : ce dernier adresse un congé pour terminer la location avec à la suite une proposition de renouvellement.
  • À l’initiative du locataire : il fait une offre de renouvellement d’au moins six mois avant l’arrivée du terme.
  • Par tacite reconduction : il est possible en cas de silence des deux parties durant une durée indéterminée.

Cependant, le bailleur a aussi le droit de refuser à son locataire le renouvellement du bail. Alors, il doit verser à celle-ci une indemnité d’éviction en raison du dommage subi. Le montant comprend la valeur marchande du fonds de commerce ainsi que les frais de réinstallation.

Le bail commercial, principes à bien connaître

Le bail commercial est un acte juridique qui se négocie entre un propriétaire et un professionnel. Il faut bien appréhender  ce régime particulier.

Sa durée

En France, le bail commercial a une durée d’environ 9 ans. C’est ce qui est inscrit dans la loi et c’est la durée type qui encadre ce genre de contrats. Cependant, le bailleur peut choisir de le rompre tous les trois ans. Ce principe doit aider les professionnels qui ont besoin de ce type de contrats pour trouver des locaux en protégeant leur activité et en leur donnant une garantie de temps pour pérenniser le fonctionnement de leur structure.

Quel contrepartie

Entre le propriétaire, dit bailleur, et le professionnel, dit locataire, qui a besoin de souscrire à un bail commercial, il existe évidemment une contrepartie. Comme pour une location classique, on parle de “loyer”. Celui-ci est fixé au départ lors le bail est déterminé. Il prend en compte la situation du bien, sa superficie, l’environnement immédiat selon que le quartier soit plus ou moins propice aux affaires. Le loyer peut rester identique tout le temps de la location mais il peut aussi être révisé. Soit ponctuellement, tous les trois ans, soit automatiquement tous les ans. Un locataire qui ne paie pas son loyer s’expose à des sanctions pénales.

Son éventuel renouvellement

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat. Cette disposition doit lui permettre d’avoir une sécurité sur la visibilité de son activité. la loi encadre fortement les renouvellements où la cession des baux. Des durée temporelles sont prévues dans le deux cas, bailleur et locataire sont astreints à des obligations afin de sécuriser les deux parties.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement. Il doit alors s’acquitter d’une indemnité d’éviction plus ou moins importante selon le bien loué et le contrat de départ.